L‘Agent Commercial de l’Immobilier (ACI)
F.N.A.C. Ouest
Spécificités de la loi Hoguet
Les agents commerciaux immobiliers ne peuvent pas exercer en société, mais simplement en nom propre
ils n’ont pas le droit d’établir eux-mêmes les compromis, les promesses de vente ou les baux,
ils n’ont pas le droit de donner des consultations juridiques ou de rédiger des actes sous seing privé,
les ACI ont pour obligation d’avoir une attestation préfectorale les habilitant à négocier et à réaliser de la transaction immobilière. C’est au MANDANT de faire cette demande de carte de délégataire au service immobilier de la Préfecture (c’est un duplicata au nom de l’Agent commercial de la carte de transaction immobilière de l’agence immobilière mandante. Cette attestation doit être renouvelée tous les ans et est entièrement gratuite), et ils n’ont pas le droit de percevoir des règlements de la clientèl
Lien de subordination
Il n’existe aucun lien de subordination entre l’agent commercial immobilier et les Agents immobiliers eux-mêmes. Seuls les agents immobiliers sont propriétaires de l’agence et titulaires de la carte de transaction immobilière.
Ils doivent justifier de certains diplômes et d’une garantie financière. Ce sont eux seuls qui sont habilités à établir les documents ci-dessus et à percevoir les règlements des clients.
Il faut également préciser aux A.C.I. qu’avec ce statut, ils n’acquièrent pas l’ancienneté nécessaire pour pouvoir ouvrir leur propre agence immobilière par la suite.
Conséquences liées à leur statut
Les A.C.I. sont des professionnels indépendants. Ils ne peuvent se voir imposer des permanences ou tenir une agence avec réception de clientèle, avoir un bureau dédié à leur nom, des tâches spécifiques à accomplir dans l’agence immobilière, des réunions à horaire fixe, etc…ce ne sont en aucun cas des salariés.
Comme à tout agent commercial, il leur est vivement conseillé d’avoir plusieurs mandants, en s’assurant d’une non-concurrence entre mandants.
Sur le plan fiscal et social, les A.C.I. sont assujettis aux mêmes cotisations du RSI que les autres agents commerciaux. Ils relèvent donc du régime des BNC, paient la TVA (sauf régime de la micro-entreprise) et ils peuvent opter pour le régime de l’auto-entrepreneur s’ils répondent aux critères de celui-ci. Ils peuvent adhérer à une Association Agréée telle que l’A.A.A.C.
Un peu d’histoire
Depuis la loi portant Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 dite loi ENL (JO du 16 juillet 2006) les indépendants collaborant avec des agences immobilières n’ont désormais pas d’autre choix que d’avoir le statut d’Agent Commercial.
En effet l’article 97 de cette loi est venu modifier la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet). Il précise que les mandataires non salariés des Agences immobilières relèvent désormais exclusivement du statut d’Agent Commercial. Il réglemente aussi certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.
Définition
Les Agents Commerciaux du secteur Immobilier (A.C.I.) sont des agents commerciaux comme les autres : ils sont soumis aux dispositions des articles L. 134-1 à L. 134-17 du Code de commerce, ils bénéficient donc des mêmes droits, obligations et usages.
Ils doivent, en outre, s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux.
Loi ALUR du 24 mars 2014
Elle impose de nouvelles obligations aux professionnels de l’immobilier afin de renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professionnels de l’immobilier et de durcir les conditions d’exercice des activités immobilières régies par la loi Hoguet.
La délivrance des attestations jusqu’alors délivrées par les Préfectures (on parlait donc d’une « attestation préfectorale ») est désormais confiée aux Chambres de Commerce et d’Industrie (Décret du 19 juin 2015).
Les Agents Commerciaux de l’immobilier doivent désormais pouvoir justifier à tout moment d’une assurance Responsabilité Civile Professionnelle – RCP (décret du 29 juin 2015) et notamment pour la délivrance et le renouvellement de leur attestation d’habilitation.
Les Agents Commerciaux de l’Immobilier ont également une obligation de formation professionnelle continue. Et pour ceux qui ne bénéficiaient pas déjà d’une habilitation à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR, ils doivent en outre justifier d’une compétence professionnelle (décrets d’application en attente).
Le contrat d’A.C.I.
Il s’apparente au contrat habituel des agents commerciaux reprenant tous les points en incluant, toutefois, les dispositions spécifiques de la loi Hoguet.
Nous vous proposons donc, un modèle de contrat spécifique aux A.C.I. qui a été validé par les Conseils de la F.NA.C. Ouest.
Il est toujours vivement recommandé, comme pour tout contrat d’agent commercial de, :
- soumettre explicitement le contrat aux textes législatifs applicables,
- d’obtenir l’exclusivité sur le secteur (exclusivité géographique et/ou de clientèle),
- déterminer précisément les taux de commission et leur assiette,
- de stipuler le droit à l’indemnité de cessation de contrat calculée conformément aux usages de la profession d’agent commercial,
- anticiper les modalités d’éventuelle transmission du contrat,
- éviter une clause de non concurrence post-contractuelle.
En pratique
Un contrat d’A.C.I. comporte rarement une clause d’exclusivité (contrairement à certaines idées reçues, l’exclusivité n’est pas obligatoire et elle n’est pas non plus une condition impérative à la cessibilité du contrat).
Les différends concernent généralement le non- paiement de commissions, le mandant contestant souvent le droit à commissions de l’A.C.I. IL faut donc pouvoir justifier ses interventions en :
- cosignant les mandats qu’il a obtenus et qui sont conclus entre l’Agence immobilière et le client,
- conservant une copie des compromis signés grâce à son intervention,
- conservant une copie des mandats de vente ou de recherche ainsi que des lettres d’intention d’achat qu’il aura fait signer,
- faisant signer aux acheteurs potentiels des bons de visites mentionnant ses coordonnées légales complètes.
